Р Е Ш Е Н И Е

Гр.Ивайловград, 16.10.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Ивайловградският районен съд, колегия в публично заседание на трети октомври, две хиляди и осемнадесета година в състав:

Председател: Т.КИРКОВА

при секретаря Мара Йорданова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело №40 по описа за 2018год. и, за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.79 ал.1 вр. с чл.228 от ЗЗД. Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от К.Д.А.. В нея обяснява, че на 4.11.2014г. сключил договор за временно и възмездно ползване на собствените му земеделски земи с лицето А.М.Ю.. До момента наемателят му платил 250 лв. от полагащата се рента в размер на 683 лв. Многократно му се обаждал. Същият обещавал и определял срокове, но и до днес въпросът не бил решен. В отговор на негова жалба с Постановление от 07.03.2018г. РП-Ивайловград е отказвала да възложи проверка по преписка №59 от 2018 по неговия казус.

Моли, съдът да образува гражданско дело срещу лицето А.М.Ю., за да бъде разрешен спора. Сочи, че на 04.11.2014г. в с.Глумово бил сключен Договор за наем на земеделски земи между него, като наемодател и А.М.Ю., като наемател. Страните се споразумяли наемодателят _да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване 22,775 дка обработваема земя в землището на с.Глумово, общ. Ивайловград и с.Карловско, общ. Ивайловград. Имотите били описани в договора за наем. Наемодателят предоставял на наемателя описаните в договора имоти срещу рента в размер 15 лв./дка. Договорът се сключвал за две стопански години, считано от 01.10.2014г. до 30.09.2016г.

Претендира Уговорената по сключения Договор между страните рента, считано от 01.10.2014г. до 30.09.2016г., която била в общ размер на 683лв., като ответникът му изплатил 250 лв. и оставали за плащане 433 лв., които били предмет на иска.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът представя отговор на исковата молба.

Намира иска за недопустим поради липса на правна легитимация на ищеца. Липсвали доказателства за право на собственост върху имотите или друго правно основание за ползването и отдаването им под наем или аренда, по силата на което наемодателят/арендаторът би имал основание да получи наем/рента. Оспорва основанието и размера на иска. Същевременно ответникът не оспорва обстоятелството, че на 04.11.2014г. страните сключили договор за наем на земеделска земя за посочените в уточняващата молба осем имота - №005005, №007002. №007004. №008006 и №008009, находящи се в землището на с. Глумово, както и за имоти №010002, №011002 и №011009, находящи се в землището на с. Карловско, с общо наета площ 22.775 дка.

Не оспорва, че платил сумата от 250.00 лв. след сключване на договора.

Оспорва Действителността на договора. Представеният договор бил нищожен, поради “липса на предписана от закона форма” - основание по чл.26, ал. 2, предложение трето от ЗЗД. Счита, че макар и наименован Договор за наем на земеделска земя, същият по своето съдържание и действащи норми бил договор за аренда. В договора било посочено, че дължимата престация е рента, а не наем. В чл. 3 от Договора било посочено, че той се сключвал за две стопански години - от 01.10.2014г. до 30.09.2016г. /не за две години от датата на подписването му/, а това били сроковете на действие на договорите за аренда /които визирали стопанска година/.

Договорите за аренда се сключвали в предвидената в Закона за арендата в земеделието форма - с нотариална заверка на подписите, вписвали се, като минималният срок на действие на договора бил 4 стопански години по действалия към датата на сключване на договора Закон за арендата в земеделието. От горното прави извода, че договорът е недействителен съгл. чл. 26, ал. 2, предложение трето от ЗЗД - нищожност, поради "липса на предписана от закона форма”. Като такъв, не можел да породи целените и претендирани от ищеца правни последици, а от там следвала и недължимост на претендираната сума.

В случай, че съдът не приемел горните доводи оспорва твърдението за уговорена по Договор рента между страните, считано от 01.10.2014г. до 30.09.2016г. в размер на 683.00 лв.

Оспорва дължимостта и размера на претендираната сума от 433.00 лв.

Оспорва размера на рентата за 1 дка. Сумата за 1 дка била подправена от 10.00 лв., каквато била при подписване на договора, на 12.00 лв. на декар, като изменението било направено едностранно и заверено само от ищеца, но не било потвърдено и от ответника.

Моли съдът да открие процедура по оспорване истинността на сумата /извършена ли е подправка на сумата/ посочена като размер на рентата по представения договор от 04.11.2014г.

Оспорва действието на договора за посочения период, поради неизпълнение на задълженията от страна на наемодателя да му покажел местоположението на имотите.

Ищецът в качеството му на собственик и наемодател следвало да обезпечи безпрепятственото ползване на наетите от ищеца земи. Върху наетите земеделски земи било осъществено посегателство /самоуправство/ от трето лице, за което уведомявал нееднократно ищеца-наемодател, но той не предприел никакви мерки за защита на интересите му.

Не му били предадени имотите във вид, годен за използване по предназначение, не му било осигурено безпрепятствено ползване на същите, поради което не дължал наем. Дори предплатените от 250.00 лв. били недължимо платени.

На основание на изложеното, моли съдът да прекрати гр. д. №40/2018 г. по описа на РС Ивайловград. В случай на разглеждане на делото по същество, моли да отхвърли иска като неоснователен и присъди в полза на ищеца разноските по делото.

Ищецът след запознаване с отговора на исковата молба депозира писмено становище, като отговаря на възраженията на ответника. Относно действителността на Договора обяснява, че към момента на сключването на договора, бланката на която е направен се е използвала в цялата страна. В нея се упоменавали всички клаузи на споразумението. В договора никъде не се изисквало нотариална заверка, а също и никъде не се споменавало за аренда, а ставало дума за изплащане на рента.

В т.4 на договора се казвало: „Ако нито една от двете страни не предяви претенции към другата страна, договорът се счита за подновен за следващата стопанска година”. След като наемателят А.М.Ю. го уведомил, че прекратява договора за следващата стопанска година - 01.10.2016-30.09.2017г., ищецът сключил договор с Юксел Халил Али, с.Глумово, обл.Хасково, който изплатил дължимата за периода рента.

Доколкото ответникът оспорвал размера на рентата за 1дка ищецът прави искане ответникът да предостави на съда своя екземпляр от договора, за да се види дали отговаря на истината това, че има едностранно изменение от ищеца.

Относно възраженията на ответника за неизпълнение на задълженията от страна на наемодателя, категорично ги оспорва, като обяснява, че през есента на 2013 год. посетил село Глумово и със съдействието на А.М.Ю. получил рентата за стопанската 2013г. - 2014год. от хората, които обработвали земите му, в това число и от ответника.

На 04.11.2014год. сключил договор за временно и възмездно ползване на земеделските си земи с лицето А.М.Ю..

Ищецът отрича да не е изпълнил задължението си като наемодател да му покаже местоположението на имотите си, доколкото през 2015 год. ответникът очертал имотите в Поземлена Комисия в размер на 21,301дка с цел да получи държавна субсидия. Прилага Справка за очертани земи от А.Ю. - 2015год., в „Земеделска служба” - Ивайловград

Обяснява, че за решаване на възникналия спор между него и А.М.Ю. се обърнал за съдействие към кмета на с.Планинец - Неврие Ю.. Прилага писмо от 07.06.2017г., изготвено от Неврие Ю..

След съдебното заседанието по делото, проведено на 05.07.2018 ищецът за пореден път взема становище по оспорване автентичността на Договора за наем от 04.11.2014г., сключен между страните по делото, в частта на записаната в него сума. Твърди, че ако ответникът е представил неговия екземпляр от договора, би следвало да се види, че там съществува направената в негово присъствие поправка от 12лв. на 15 лв. на дка., а не както твърдял, че става въпрос за 10лв. Обяснява, че след като изготвили и подписали договора, ответникът го помолил ако има близки или роднини да им съобщи за възможност да сключат договори с него по 15лв. на дка.

С определение №36 от 20.06.2018г. за насрочване на делото съдът е открил производство по оспорване истинността –автентичността на договора за наем от 04.11.2014г., сключен между страните по делото в частта на записаната в него сума на уговорената рента за декар, а именно извършена ли е подправка и ако да, каква сума е била вписана преди и след подправката. Задължил е страните в едноседмичен срок от получаване на съобщението да представят оригиналите на договора. Това задължение изпълни само ищецът. С изразеното становище след отговора на ответника ищецът заявява, че ще се ползва от процесния договор.

Приобщени Доказателства

По делото е представен в оригинал от ищеца „Договор за наем на земеделски земи”, сключен между страните на 04.11.14г. Съгласно клаузите на договора: Точка 1 - наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване обработваема земя в землището на с.Глумово, общ.Ивайловград, а наемателят се задължава да изплаща уговорената между страните рента.

Описани са номерата на имотите, тяхната площ, землището и местността, в която се намират. Всичко 8 имота с обща площ 22. 775 дка.

Съгласно т.2 наемодателят предоставя на наемателя посочените по-горе имоти срещу рента в размер на 12 лв., поправена на 15 лева, като срещу поправката е положен подписа на ищеца.

Видно от точка 3 от договора, същият се сключва за срок от 2 години, считано от 01.10.14г. до 30 .09.16г.

Съгласно т.4 на договора ако никоя от страните не предяви претенции към другата страна, договорът следва да се счита за подновен за следващата стопанска година.

Договорът е подписан от страните в два еднообразни екземпляра за всяка от тях.

По делото е приложено и писмо в оригинал от ответника до ищеца, в което последният сочи, че няма възражения относно собствените земи на ищеца и изказва желание да се срещнат, за да се договорят и за други земи на ищеца в землището на с.Глумово. Посочен е телефон за връзка. Документът не е оспорен от ответника.

По делото е приложено и писмо от ищеца до кмета на с.Планинец - Вх.№1 от 31.05.2017г. В него обяснява, че едва на 25.05.17г. получил 250лв., преведена от ответника по договор от 2014г., като дължимата сума била 682лв. При разговора си с А.М.Ю., той твърдял, че 20 дка от договорените земи през 2015г. и 2016г. се ползвали от Байрям Ю. ***, който отказвал да му се издължи.

Приобщен е отговор на кмета на с.Планинец до ищеца с дата 7.6.17г. В него Неврие Ю. обяснява, че само ответникът очертава наетите земи и впоследствие получава субсидии за тях, независимо дали ги използва или не. Тя свидетелства, че ответникът продава окосеното сено от тези земи. Документът не е оспорен от ответната страна.

Заключението на назначената съдебнотехническа експертиза установява, че в договора за наем от 04.11.14г. има внесена поправка в първоначално записаната сума за договорената рента. Първоначално записаната сума е 12лв./дка, след което цифрата „2” е преправена на „5”.

Правни изводи

Съдът намира Възраженията на ответната страна за недопустимост на иска за неоснователни.

Ищецът като страна по процесния договор черпи права за активната си процесуална легитимация. Ответникът не сочи доказателства за липса на такава съгласно вмененото му задължение по чл.154 ал.1 от ГПК.

В отговор на възражението на ответната страна за недействителност на договора следва да се посочи, че земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем, като формата на договора е свободна /писмена, устна или с конклудентни действия/. Договорът за наем може да обвърже страните за срок от 10 години, освен ако е търговска сделка, като лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Вписването на договора за наем в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора /няма конститутивно действие/, но го прави противостоим на трети лица, които придобиват права /вещни или облигационни/ от същия праводател. Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Член 4 ал. 1 (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) от ЗАЗ регламентира 4 годишен минимален срок на договора за аренда. Липсва ли изисканата от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. /Решение №703/05.01.2011г. на ВКС по Гр.д №1060/2009г. на IV Г.О./

За настоящия казус е в сила разпоредбата на чл.188 ГПК - Документ издаден не в предписаната форма има значение на частен документ, ако е подписан от страните, какъвто е процесния договор.

Както беше посочено по-горе в изложението неизпълнението на задължението, въведено с чл.112 ал.1 б.”е” от ЗС за вписване на договор за наем за срок по-дълъг от една година не води до нищожност на договора. Разпоредбата на чл.113 ЗС регламентира само „специалното оповестително – защитно действие на вписването като обективен критерий за разрешаването на конкуренцията между няколко акта върху един имот, изходящи от един и същ праводател” / Решение №638 от 7.12.2010г. на ВКС по гр.д.№73/2009г. на I –во ГО на ГК/.

Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена.

При тази правна хипотеза в тежест на ищеца е да докаже наличие на възникнали договорни отношения между страните, основните елементи на договора – наемна цена на дка, срок на договора, площ на отдадените под наем земи, а ответната страна - правоизключващи и правопогасяващи вземането обстоятелства.

Страните не спорят, че между тях на 04.11.2014г. е сключен договор за отдаване под наем на посочените в него земеделски земи за срок от 2 години. Спори се за размера на договорената наемна цена за дка и за изпълнение на договорните задължения от страните.

Беше открито производството по оспорване истинността – автентичността на частен диспозитивен документ / ЧДД/ - процесния договор. Съгл. чл.180 ГПК частни документи, подписани от страните, които са ги издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се съдържат в тях са направени от тези лица.

Доколкото ЧДД притежават само формална доказателствена сила, свидедетелстваща за формално наличие на документ, то тя може да се опровергае само като се докаже неговата неавтентичност по отношение на факта на писменото изявление и неговото авторство. В настоящия случай проверката на истинността на процесния договор включваше писменото изявление – съдържанието на договора в частта на записаната в него наемна цена на дка.

Заключението на вещото лице установи, че цифрата 2 е поправена на 5. Тази поправка не се отрича от ищеца, като той заяви, че я е извършил в присъствието и със съгласието на ответника, като е положил подписа си срещу поправката и на двата екземпляра на договора – на своя и този на ответника. Направи искане ответникът да представи своя екземпляр на договора. Съдът задължи страните да представят оригиналите на своите екземпляри на процесния договор. Ответникът не депозира своя. Налице е хипотезата на чл.190 вр. с чл.161 от ГПК, когато съдът приема за доказано твърдението на ищеца, че поправката на договорената цена на декар е направена в присъствието на ответника с негово съгласие и върху двата екземпляра на договора.

Съдът след като обсъди допуснатата съдебно-графична експертиза и останалите събрани по делото доказателства, приема, че оспореният документ е истински в частта му относно записаната в него наемна цена от 15 лв. Съдът намира за недоказано на основание чл. 194, ал. 3 от ГПК във връзка с чл. 193, ал. 2 от ГПК, направеното от ответника оспорване истинността на процесния договор за наем на земеделска земя.

Съдът счита възраженията на ответната страна за това, че ищецът не му бил посочил наетите земеделски земи, поради което не ги бил ползвал, както и това, че трето лице ги обработвало, за неубедителни. Ответникът не подкрепи тези си твърдения с доказателства. Налице е и правната възможност по реда на чл.75 и чл.76 от ЗС да се защити владението на недвижим имот, което ответникът не е направил.

С оглед гореизложеното, настоящият състав счита, че между страните по делото е възникнало валидно облигационно отношение въз основа на договор за наем на земеделска земя, с уговорена наемна цена в размер на 15 лева, за който се прилагат разпоредбите на ЗЗД.

Съдът намира иска за основателен, поради което следва да бъде уважен изцяло. Предоставените за ползване земи съгласно договора са 22.775дка с договорена наемна цена на дка от 15лв. или обща сума от 683лв. Страните не спорят, че ответникът е изплатил 250лв. Следователно остават дължими 433лв., които ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, при този изход на делото, ответникът следва да понесе направените от ищеца съдебно - деловодни разноски в размер на 50 лева - държавна такса.

Мотивиран от горното съдът

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА А.М.Ю., ЕГН ********** да заплати на К.Д.А., ЕГН ********** сумата от 433лв., дължима по договор за наем на земеделска земя, сключен на 04.10.2014г.

ПРИЕМА ЗА НЕДОКАЗАНО на основание чл. 194, ал. 2 във вр. с чл. 193, ал. 2 от ГПК, направеното от ответника А.М.Ю., ЕГН ********** оспорване истинността на представения от ищеца К.Д.А., ЕГН ********** договор за наем на земеделска земя, подписан между страните на 04.10.2014г., в частта относно сумата, записана за наемна цена на дка.

ОСЪЖДА А.М.Ю., ЕГН ********** да заплати на К.Д.А., ЕГН ********** разноски по делото в размер на 50 лв. – държавна такса.

Решението подлежи на обжалване пред окръжен съд Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните

Районен съдия: