Р Е Ш Е Н И Е

№

гр. ИВАЙЛОВГРАД, 20.01.2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Ивайловградският районен съд, в открито съдебно заседание на двадесети януари две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Калоян П.

при секретаря К.Х., като разгледа докладваното от съдията ГР. Д. № 89/2016 г. по описа на съда, за да се произнесе съобрази следното:

Ищецът Д.П.П. *** твърди, че с ответника Община Ивайловград били сключили Договор за наем на земеделска земя № З-001039/25.11.2015 г., по силата на който Община Ивайловград предоставила на ищеца ползването на Поземлен имот /ПИ/ № 000462 – нива с площ 88.677 дка в землището на с. Камилски дол, местност „Селището”, за срок от 10 стопански години, срещу задължението на ищеца да заплаща наемна цена от 682.81 лева на стопанска година.

На 18.08.2016 г. ищецът получил „Покана-предизвестие” от Кмета на Община Ивайловград с изх. № 1926/16.08.2016 г., за прекратяване на договора без да се сочи основанието за това.

Ищецът намира, че така извършеното прекратяване на договора е незаконосъобразно, тъй като не били налице предвидените в закона и договорени от страните основания за това. В чл. 8, ал. 3, 4 и 5 от Договора изчерпателно били уредени случаите, при които ответната страна може едностранно да го прекрати, но такова не било посочено в поканата-предизвестие, поради което било невъзможно да се установи поради каква причина е прекратен договорът и дали тя действително съществува. С действията си ответната страна е нарушила правото на ищеца да използва необезпокоявано наетата вещ в рамките на срока на Договора.

Поради горното ищецът твърди, че Договорът не е прекратен поради липса на основание за прекратяването му.

Моли съда да признае за установено по отношение на ответника, че Договор за наем на земеделска земя № З-001039/25.11.2015 г. не е прекратен. Претендира разноски.

Иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

В съдебно заседание, лично и чрез пълномощника си адв. Т. ***, поддържа иска.

Ответникът Община Ивайловград в срок не извършва отговор на исковата молба.

В съдебно заседание не се представлява. С писмена молба кмета на общината моли да се отхвърли иска, без да сочи основания за това.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено следното:

На 25.11.2015 г. между Община Ивайловград и Д.П.П. бил сключен Договор за наем на земеделска земя, който бил вписан в Служба по вписванията – Ивайловград под № 835/01.12.2015 г., акт № 299, том I.

По силата на така сключения договор, ответникът Община Ивайловград предоставила на ищеца ползването на Поземлен имот (ПИ) № 000462 – нива с площ 88.677 дка в землището на с. Камилски дол, местност „Селището”, за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2015 г. до 30.09.2025 г. (чл. 3, ал. 1 и 2 от Договора) срещу задължението на ищеца да заплаща наемна цена от 682.81 лева на стопанска година (чл. 5 от Договора).

Страните уредили в Договора основанията и редът за прекратяването му.

Съгласно чл. 8 договорът се прекратява: 1 – при изтичане на срока, за който е сключен; 2 – по взаимно съгласие на страните; 3 – едностранно от наемодателя по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при неизпълнение на задълженията, уговорени в договора от страна на наемателя. Същото е предвидено и в чл. 5, ал. 1, т. 3 - конкретно при неизпълнение от страна на наемателя на задължението да заплати наемна цена в срок до 01.10 на текущата година; 4 – със смъртта или поставянето под запрещение на наемателя, съответно с прекратяването на юридическото лице – наемател; 5 – при принудително отчуждаване на наетата земя за държавни или общински нужди, съгласно Закона за държавната собственост (ЗДС) и Закона за общинската собственост (ЗОС).

На 10.08.2016 г. кметът на Община Ивайловград изпратил до ищеца Покана-предизвестие за прекратяване на Договор № З-001039/25.11.2015 г. с изх. № 94-00-1926.

Видно от поканата-предизвестие в нея е посочено, че съгласно Договор № З-001039/25.11.2015 г., сключен между страните, на ищеца е предоставена за временно възмездно ползване земеделска земя - ПИ № 000462 с площ 88.677 дка в землището на с. Камилски дол.

От така описания имот и посочената дата на сключване на договора се установява, че соченият Договор № З-001039/25.11.2015 г. е процесният Договор за наем на земеделска земя от 25.11.2015 г., вписан в Служба по вписванията – Ивайловград под № 835/01.12.2015 г.. Номерът З-001039/25.11.2015 г. явно е регистрационният номер на договора в общината.

С поканата-предизвестие кметът на общината уведомил ищеца, че едностранно прекратява договора, считано от датата на получаване на предизвестието или от датата на отказа същото да се получи.

В поканата предизвестие не се сочи, конкретно основание за прекратяване на договора.

При така доказаното от ищеца наличие на сключен между страните Договор № З-001039/25.11.2015 г., вписан в Служба по вписванията – Ивайловград под № 835/01.12.2015 г., за наем на земеделска земя - ПИ № 000462 с площ 88.677 дка в землището на с. Камилски дол, в тежест на ответника бе да докаже наличието на предвидените в закона и/или уговорени между страните предпоставки за едностранно прекратяване на договора помежду им, както и спазването на законоустановената и/или договорена между страните процедурата за едностранно прекратяването на договора, или друга предпоставка от уговорените в договора за прекратяването му.

Ответникът Община Ивайловград не стори това, при указаната му доказателствена тежест и неизвършването на отговор на исковата молба.

При непосочването на основанието за извършване на волеизявление за прекратяване на договора в поканата-предизвестие и неизвършването на отговор на исковата молба, за съдът остава само възможността да гадае мотивите на ответника.

Видно от самия договор, срокът му не е изтекъл. Същият изтича на 30.09.2025 г. (чл. 3, ал. 2), следователно договорът не е прекратен и не може да бъде прекратен на това основание, а и такова не се твърди от ответника.

Не се доказа от ответника (не се и твърди от него), наличие на взаимно съгласие за прекратяване на договора, а от поведението на страните и поканата-предизвестие, може да се обоснове, че съгласие липсва.

Ищецът-наемател, който е физическо лице явно е жив и ответника не доказа, а и не твърди, да е поставен под запрещение.

Ответникът не доказа и не твърди, че наетата земя е отчуждена.

Остава само да гадаем за основанието за прекратяване по чл. 8, т. 3, респективно по чл. 5, ал. 1, т. 3 от Договора - неизпълнение на задълженията, уговорени в договора от страна на наемателя (такова основание не се твърди от ответника).

Именно при наличие на тази предпоставка за прекратяване, страните са уговорили възможността наемодателят Община Ивайловград да прекрати договора едностранно, но по реда на чл. 87 от ЗЗД. Тоест страните са уговорили не прекратяване на договора, а неговото разваляне поради неизпълнение, при условията и по реда на закона, което е и законоустановено право на изправната страна.

От Поканата-предизвестие не може да се установи дали изявлението за прекратяване, представлява изявление за разваляне на договора, тъй като (и алтернативно): 1 - не се използва термина “разваляне”; 2 - не е посочено като основание за волеизялението неизпълнение на задълженията от страна на наемателя; 3 - не са посочени дори цифрово като основания чл. 8, т. 3, респективно по чл. 5, ал. 1, т. 3 от Договора, или съответна норма на закона, например чл. 87 ЗЗД.

Ако хипотетично приемем, че основанието за волеизявлението за прекратяване на договора е именно неизпълнението на задълженията по договора от страна на наемателя, то в тежест на наемодателя-ответник бе да докаже това неизпълнение, както и доколкото не се дава подходящ срок за изпълнение, съгласно нормата на чл. 87 ЗЗД, да докаже, че изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.

Ответникът не доказа посочените предпоставки за развалене на договора, респективно за недаване на подходящ срок за изпълнение.

Съгласно чл. 20а, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, договорите имат сила на закон за страните, които са ги сключили.

Чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД изрично повелява, че договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

В особената част на ЗЗД, раздел IV. “Наем на вещи”, чл. 228-239, не е уредена специална норма, относима към настоящия случай, която да позволи едностранно прекратяване на процесния срочен договор.

Прекратяване на договора преди изтичане на уговорения между страните срок е предвиден в особената хипотеза на чл. 237 – при прехвърляне на недвижимия имот, от новия собственик, което в случая не е налице, като в този случай наемодателят дължи и обезщетение на наемателя.

Не са налице и хипотезите на чл. 229, ал. 3, във вр. ал. 1 или ал. 2, тъй като договорът е сключен за 10 години, а не за повече, а дори да е налице хипотезата на чл. 229, ал. 2, не са изтекли 3 години.

Ответникът не твърди, и не доказа, да е налице и някое от особените правила за прекратяване на наемни договори, уредени в чл. 15 от ЗОС, както и спазването на процедурата по тази норма (ако са относими към случая).

Ако хипотетично приемем, че процесният договор за наем е договор за аренда (въпреки, че не е спазена формата по чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ)), то ответника също не твърди и не доказа наличието на прдвидените в този закон основания и ред за прекратяване на договора (чл. 9, ал. 5, чл. 11, ал. 4, чл. 27 – 29 от ЗАЗ), които в същността си съответстват на основанията и реда, уговорени от страните в договора и обсъдени по-горе, а именно: изтичане на срока на договора; по взаимно съгласие; при смърт или поставяне под запрещение на арендатора; при отчуждаване на земята; при неизпълнение на задължения от страна, било по общия ред на ЗЗД или по специалния ред в хипотезите по чл. 11 ЗАЗ).

Във връзка с горната хипотеза, следва да се отбележи следното:

Някои съдебни състави в свои решения приемат, че когато предмет на договор за възмездно ползане на вещ е земя, същият договор, независимо как се именува, представлява договор за аренда по смисъла на ЗАЗ.

Това становище не следва да е сподели, тъй като: 1- липсва законова норма, включително в ЗАЗ, която да забранява сключване на договор за наем на земеделска земя; 2 – от тук следва и че това становище е в противоречие със установеното с чл. 9 ЗЗД право на страните свободно да договорят отношенията си.

Въпросът е развит задълбочено от Ивайло Кънев в публикация в списание “Общество и право”, бр. 9/2016 г., стр. 16.

Според автора договорът за наем на земеделска земя е допустим, поради: 1 - прокламирания в чл. 9 ЗЗД, принцип за свобода на договаряне; 2 – възможността за съобразяване на действителната воля на страните, съобразно техните потребности; 3 – разпоредбите на специалния ЗАЗ не уреждат, договора за аренда като единствено допустима сделка при възмездно отдаване за ползване на земеделски земи; 4 – в разпоредбите на ЗАЗ не се съдържа забрана за сключване на друг вид договор с предмет възмездно отдаване за ползване на земеделски земи; 5 – това, че договорът за наем на зеделска земя е допустим от закона следва от нормите на чл. 31, ал. 4, т. 1 на Закона за кооперациите, чл. 60 от Закона за собствеността, чл. 32, ал. 5, чл. 47, ал. 1, чл. 47б, ал. 1 и др. от Правилника за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, които уреждат изрично именно договор за наем на земеделска земя.

Поради горното, Съдът намира иска по чл. 124, ал. 1 ГПК, за доказан по основание, като следва да се признае за установено по отношение на ответника, че сключеният между страните Договор за наем на земеделска земя № З-001039/25.11.2015 г., вписан в Служба по вписванията – Ивайловград под № 835/01.12.2015 г., акт № 299, том I, не е прекратен.

От тук следва, че породените от договора права и задължения за страните, продължават да действат в пълнота. И по-конкретно, във връзка с правния спор, че ищецът-наемател има право да ползва имота по уговореното предназначение, на което право отговаря задължението на ответника-наемодател да осигури на наемателя необезпокоявано ползване на този имот.

Съгласно чл. 78, ал. 1 ГПК заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска.

Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът следва да се осъди да заплати на ищеца сторените по делото разноски, съразмерно на уважената част от иска: за държавни такси – 50.00 лева и за адвокатско възнаграждение – 500.00 лева.

Поради горните мотиви, Съдът

Р Е Ш И:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Община Ивайловград с БУЛСТАТ: 000235870, че Договор за наем на земеделска земя № З-001039/25.11.2015 г., сключен между Община Ивайловград и Д.П.П. с ЕГН: ********** ***, вписан в Служба по вписванията – Ивайловград под № 835/01.12.2015 г., акт № 299, том I, НЕ Е ПРЕКРАТЕН.

ОСЪЖДА Община Ивайловград с БУЛСТАТ: 000235870 ДА ЗАПЛАТИ на Д.П.П. с ЕГН: ********** ***, сторените по делото разноски за държавни такси в размер на 50.00 (петдесет) лева и за адвокатско възнаграждение в размер на 500.00 (петстотин) лева.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: